房屋質(zhì)量缺陷損失價格構成

不可修復、永1久性房屋質(zhì)量缺陷造成的直接經(jīng)濟損失

在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復或修復不經(jīng)濟所造成的經(jīng)濟損失。主要包括：自營房屋的經(jīng)濟收益的減少、租賃房屋的租金收益減少、市場交易價值的減損等。

房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的基本方法

資本化法

  適用于收益年限減少的資本化法公式為：

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現(xiàn)率；

n——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。

該方法適用于有收益且不可修復房屋質(zhì)量缺陷損失的價格評估。

如何理解“附屬物價值”？

所謂附屬物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構筑物。

作為房屋的附屬物一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某種用途，且對于房屋來說是一種升值：（3）能計算其價值；（4）具有合法性。

在實際操作中，應當注意是否是按照上述流程、方法對房地產(chǎn)價值評估機構進行選定的。如果不合理，例如未能按照***規(guī)定，首先由被征收人進行協(xié)商，而是直接抽簽選定的，房屋損失價格評估鑒定所，則此流程不合法，應當向征收方提出，予以拒絕。

房屋價值補償?shù)膯栴}

被征收房屋的價值如何確定？

被征收房屋的價值應該由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

此外，根據(jù)***規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房的市場平均價格。

若被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應該向其作出解釋和說明；

若被征收人對評估結果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估；

若被征收人對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議，應該自收到復核結果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估委1員會申請鑒定；

若被征收人對評估委1員會的鑒定結果仍然有異議，可以在收到鑒定結果之日起6個月內(nèi)依法提起行政訴1訟，或者自收到鑒定結果之日起60天內(nèi)申請行政復議。

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