估價方法存在的問題

　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)***評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定***價，該計(jì)算方法與《城市房屋***管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，企業(yè)改制評估報告，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

在房屋***補(bǔ)償實(shí)施中存在的問題

　　首先房屋***評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是***范圍內(nèi)的居民，企業(yè)改制風(fēng)險評估，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，國有企業(yè)改制評估，一旦這些居民被***，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得***補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

按照房地產(chǎn)評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評估方法。在實(shí)踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了***后所得出來的評估價值以及認(rèn)定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進(jìn)行實(shí)際評估對被***企業(yè)來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償價格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。 　　zheng地***中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法。 　一、重置成本法 　　重置成本法***常見的評估方式，評估，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個評估時間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個實(shí)際的評估時間點(diǎn)所得出的重置價值。例如，土建的價值 人工的價值 相關(guān)稅費(fèi)的價值=所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。 　　成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價值，房屋價值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。
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